18 六月

安省购房15%海外买家税退税介绍

阅读量:99  

作为加拿大的非居民,购买房产需要缴纳额外的税赋,也就是非居民投机税,俗称“海外买家税”,一般来说会征收房价的15%。


1. 什么是非居民投机税?

非居民投机税全称是Non-Resident Speculation Tax,简称NRST,是安大略省对外国房地产买家征收的15%税赋。 NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。比如一栋多伦多100万加币的房产,外国买家就需要缴纳15万的NRST税。

NRST通常通过买方的房地产律师支付。除此之外,在安省买房还需要支付安大略省级土地转让税,在多伦多市买房还要支付适用的多伦多市的土地转让税。安大略省新建或重新装修的房屋也可能受联邦商品和服务/协调销售税(GST / HST)的约束。

2. 为什么安大略省强制实施NRST?

安大略省政府表示,为了应对本地对房地产市场的担忧以及房价的快速上涨,因而实施NRST。其目的是阻止安大略房地产市场的投机活动,特别是外国买家的投机。财政部长在2017年4月27日介绍安省财政预算案时说:“政府担心非居民投资者 – 主要是出于投机目的购买安大略省的房屋。”有趣的是,该省还没有引用任何数据或统计数据来支持NRST。

3. 我需要支付NRST吗?

尽管NRST法规已于2017年6月1日通过,但详细规定尚未最终确定。然而,所有迹象都表明,这些规则的措辞广泛地限制外国买家,无论他们是直接购买,通过公司购买,还是借助加拿大公民或永久居民持有产权。

如果您对以下三个问题中的每一个回答“是”,您可能就需要支付NRST费用:

  • 你是外国实体还是外国实体的受托人(“应纳税受托人”)?
    根据加拿大移民法,如果您不是加拿大公民或永久居民,您就是“外国实体”。这与您是否为加拿大税务居民的性质不同。
    外国实体包括未在加拿大注册成立的公司(加拿大证券交易所上市公司除外),在加拿大注册成立但完全或部分受外国实体控制的公司,以及由外国实体直接或间接控制的收入税收目的。
    如果您是外国实体并且为其他人(实际拥有人)持有该财产的所有权,则您是应纳税受托人。如果您是加拿大公民,加拿大永久居民或为外国实体受益人拥有信托产权的公司(对于房地产投资信托等广泛持有的投资工具的受托人有例外),您也是应纳税受托人。
    举个例子:
    如果四个人一起买安省的一个住宅物业,其中一人是一个获得该物业的25%份额,且是外国实体,则NRST将适用于转让对价的100%。也就是说,15%的外国买家税,不能免。作为加拿大公民的买方,您需要与外国实体共同负责支付NRST。
    因此,如果您与除配偶以外的其他人购买房产,请检查他们是否是外国实体,外国公司或应税受托人。如果需要其它人共同购买,才有资格获得贷款,而该人是外国实体,应该就后果咨询律师的建议。
    请注意,NRST也适用于未注册的外国买家实权转让(unregistered transfers of a beneficial interest to foreign buyers)。例如,如果加拿大公民最初购买物业没有被要求支付NRST,并且随后给外国实体提供实际权益而不将其归为所有权,则可能发生这种情况。
    为了协助执行NRST,政府已经在2016年5月5日之后强制要求提供买方公民身份,移民身份和任何受益人信息的声明。此声明在房屋交割前必须提交。
  • 你是否正在购买6个以下单元的住宅物业?
    NRST适用于购买包含一个以上、六个以下独立单元的住宅物业,例如独立和半独立式住宅,联排别墅和公寓单元。
    这也包括双链,三链,四链,五链和六链。同时购买六个以上单位的买家(例如公寓中的多个单位)应该就NRST是否适用咨询律师。
    NRST不适用于多住宅出租公寓,农用地或商业用地。
  • 您是否在大金马蹄地区内购买?
    NRST适用于大金马蹄地区,是大多伦多周围的地区,由以下城镇组成:Brant,Dufferin,Durham,Haldimand,Halton,Hamilton,Kawartha Lakes,Niagara,Northumberland,Peel,Peterborough,Simcoe,Toronto,Waterloo,Wellington和约克。

4. 有豁免吗?

是。以下几类人可能被豁免:

  1. 已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士;
  2. 已经取得难民身份的人士;
  3. 本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。

5. 如果我支付了NRST,后来成为居民或公民,是否可以退?

是。NRST支付的退款可用于:

  1. 买房后4年内成为公民或永久居民;或者;
  2. 留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身份学习2年以上;或者
  3. 工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。

根据联邦所得税和GST / HST有关房地产问题的经验,外国实体必须有足够的文件证明其有资格获得回扣。

6. 重要细节

退税的硬性要求:

海外买家的购房目的必须是用于自住,而非投资,这样才能满足赎回海外买家税的先决条件!

请购房是预先和银行贷款经理和交房律师沟通,如果贷款文件上,让房产显示为“出租目的”,律师也只能把购买的物业注册为投资物业,导致买家不符合赎回条件!

所以,现在有购房计划,并且打算未来要赎回海外买家税的朋友要注意。

买家在申请赎回的过程中,必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,其中最有力的证明即驾照地址

如果客户疏忽失察,没有保留60天内更改驾照地址的凭证,申请赎回的时候,那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力

以下文件这些文件,可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件下,可用以下几样代替:(但是,究竟可以准备哪些文件,也不能一概而论,需要具体问题具体分析Case by Case地来看!)

1)60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单
2)搬家公司提供的服务票据
3)座机电话费账单,高速网络账单

以下文件不被接受为居住凭证:

1)该物业水电费账单 
2)地税账单
3)银行房贷相关信件

接下来,买家朋友们可以根据自己的具体身份,提供相应的证明。

a. 持工签的买家

申请退税时,购房者需要提供:

1)有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效
2)完整的工作雇佣证明,和工资单(Pay Stub)。不可以只提供一份Employment Letter
3)税务局报税单 (Notice of Assessment )

b. 国际学生(留学生)

申请退税时,购房者需要提供:

1)有效学签的副本
2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明,以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实,这2年当中转学是允许的,只要两边的项目都是全职在读即可。

c. 新移民:

申请退税时,购房者需要提供:

1)申请移民的File Number 
2)枫叶卡